萬達拿地被指內定

2012-05-31 09:56:27
繼綿陽、東莞拿地后,又以底價競得佛山地塊,被指是地方政府為這位“財神爺”量身定做。

本報記者 趙夏蓉 發自佛山

市場低迷的大環境下,房企都深陷拿地“糾結癥”。不過,大連萬達集團股份有限公司(下稱“萬達” )卻在全國范圍內圍獵土地,頻繁拿地。繼綿陽、東莞拿地后,近日,其以底價20.36億元競得佛山廣東金融高新區C區桂城A30街區地塊。

不過,卻有人質疑,萬達拿的地,是地方政府為這位“財神爺”量身定做的。但也有人對此表示理解,認為這些土地都是公開掛牌的,即使是附加條件也是公開的,恰巧是萬達有這個實力。

且不管這些爭論孰是孰非,有一點可以肯定的是,萬達瘋狂擴張的背后,是其深得地方政府萬千寵愛的事實,而其獨門秘訣就是萬達“訂單地產”模式本身。

“萬達具有一定的實力,模式具有唯一性。”世邦魏理仕華南區董事總經理劉蔚海對時代周報記者說。

“內定”疑云

“我也搞不明白,這么好的一塊地為什么只有萬達一家申請。”佛山市南海區土地交易中心(下稱“南海交易中心” )主任蔡纓對時代周報記者道出了她的疑惑。

桂城A30地塊出讓面積為96960.3平方米,出讓總價達20.36億元,位于南海桂城桂瀾路東側、寶翠路西側地段,北靠南海金融城項目,西臨保利花園,地理位置優越??墒?,奇怪的是,在其掛牌的1個月內,只有萬達一家申請。

早在地塊推出之時,就傳萬達將出手。而近日萬達以唯一申請商的身份底價競得,整個拍賣會不到6分鐘,也難怪會惹來“內定”的懷疑。

廣東佛山市國土局國有土地使用權掛牌出讓公告(佛南掛[2012]027號)顯示,該宗地建筑容積率≥4.5且 ≤5.5,建筑密度不高于58%,綠地率不低于15%,建筑限高192米,其中90平方米以下住宅面積占宗地開發建設住宅總面積的比例不低于70%。

而競標條件要求苛刻,且確實和萬達有一定吻合。比如,門檻方面,公告競買人注冊資本金不低于30億元人民幣,且競買人需提供由銀行出具的在本宗地掛牌公告期間連續3日每日存款不少于人民幣50億元的書面證明。另外,建設要求方面,需配建包括超9萬平方米的大型商業。要求引進6個單個建筑面積不少于3000平方米的商業店,其中包括1個百貨商店,建筑面積不少于2.5萬平方米;須建設一家建筑面積不少于6000平方米且不少于10個廳(其中一個須為IMAX廳)的電影院。

對于這些要求限定,南海交易中心方面稱其是受南海區國土局委托,只負責交易,具體要求都是南海區國土局擬定的,并稱這宗交易并沒有造成國土資源的浪費和流失,且開發商拿地是依靠實力,否認“量身定做”說。

時代周報記者聯系到南海區國土局土地市場管理科負責人,對方卻表示,這塊地的規劃是由廣東金融高新區管委會C區重建局負責,而該局的負責人卻婉拒時代周報記者提問,稱采訪事宜應由政府新聞辦回應。

不過,也有人淡然看待此事。“一塊地有附加條件也是公開的,只是它(萬達)比較符合條件而已。”劉蔚海認為。

但是,萬達被質疑的不單單是這次佛山拿地。類似的情況最早可以追溯到2009年10月,白云新城首推的四宗商業金融用地,之前市場預計會出現一場激烈的爭地大戰,沒想到截至公布的拍賣時間,僅有萬達集團一家報價。最終廣州市土地交易中心竟沒有舉行任何公開拍賣儀式,萬達未費吹灰之力便以11.22億元的底價將這四宗地納入囊中,折合樓面地價僅4006元/平方米。值得一提的是,廣州市國土部門當時擬定的拍賣條件也相當苛刻。

而時過一年多,2010年12月16日,保利廣州房地產開發有限公司以24億元競得的白云新城AB2907008-1地塊,成交樓面地價約19632元/平方米,白云新城AB2907008-2地塊同樣被保利拿下,成交樓面地價約20605元/平方米。

話題纏身

“今年是拿地的好時機,很多地都以底價成交。”高力國際調研及咨詢部董事陳厚橋向時代周報記者透露。

雖然如此,今年全國土地市場依舊延續著去年的冷清狀態,開發商深陷拿地“糾結癥”,拿地意愿低,多持觀望態度,土地流拍頻現。據中原地產市場研究部統計數據顯示,2012年一季度,十大標桿房企權益購地金額為143億元,僅占其銷售額的13%。而去年同期,權益購地金額則為約477億元。由此可見,這十大標桿房企的拿地支出同比少花了334億元,其支出金額亦同比驟減,縮減幅度達到70%。

但是,萬達卻屢屢圍獵土地市場,啃的都是“大塊頭”,而且大都是集中在二、三線城市。不過不如意的是,其每一次拿地都引來不少非議。

同樣,萬達在東莞拿地也未能幸免輿論風波,同樣惹上了“內定”的嫌疑。5月10日,萬達斥資約14.015億元拿下東莞東城世博廣場北面約12萬平方米的“三舊”改造地塊。該地塊被稱為巨無霸地塊,編號為2012WG017,位于世博廣場北面的莞樟路邊上,靠近世博商圈,占地123905平方米,土地用途為商業、商住、地下空間,容積率上限為3.232,計容建筑面積達400460.96平方米。拍賣會上,同樣只有萬達一家報價,高出起始價2150萬元,溢價2%,折合樓面地價約3500元/平方米。

盡管萬達今年的每次拿地都有話題,但顯然,頻繁拿地的萬達并沒有像多數開發商一樣患拿地“糾結癥”。有意思的卻是,早在2012年初,王健林在接受媒體采訪時表示,對2012年房地產市場并不看好,萬達已經將投資計劃進行調整,“以謹慎為前提”。

政府偏好

萬達頻繁拿地,究竟有什么秘訣?

“憑借著萬達的執行力,從拿地到開發,我們能實現在18個月內開一個萬達廣場。”王健林如此的信誓旦旦確實讓人無法抗拒。且王健林有最好的佐證,那就是白云萬達廣場,該項目在2010年2月10日開工,同年12月17日就盛大開業,當年完工當年開業的高效令人稱奇。

按照王健林此前的公開說法,萬達的商業模式是快買快干快竣工,而這種模式恰是對地方政府的赤裸裸的誘惑,也是萬達拿地左右逢源的關鍵所在。

大中華購物中心聯盟主席陳智此前接受時代周報記者采訪時透露,地方政府拿地給開發商,是希望開發商能在一定的時期內拿個像樣的產品出來。如此說來,萬達就是地方政府的不二之選。

萬達響遍全國的宣傳口號是“一座萬達廣場,一個城市中心”。一資深地產人士向時代周報記者表示,對地方政府而言,萬達意味著更多。萬達廣場是城市標志性建筑,能提升城市形象,帶動商圈發展,且能新增近萬個就業崗位,最重要的是,為地方政府提供的稅收更是相當可觀,而這些,都將直接轉化為地方政府的政績。

有業內人士透露:“萬達有一個策略聯盟,很多國際、國內知名零售品牌都與之簽約,萬達廣場建到哪里,這些品牌就跟到哪里。”

這其實就是萬達“訂單地產”模式的核心內容。所謂的“訂單地產”,就是通過事先與主力店商家簽訂戰略合作協議,而后按照主力店商家的建店要求訂單式地建設“萬達廣場”,這樣既避免了建成之后租不出去,又保證了開發商的利益,也能滿足租戶的需求。由此可見,“訂單地產”模式,是萬達能迅速開業的秘訣。

“萬達廣場綜合體體量大,業態豐富。萬達經過多年發展積累了一定的經營經驗,有成功運營案例,且萬達模式具有唯一性,這對地方政府有很大吸引力。”劉蔚海對時代周報記者表示。

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